Программа молодая семья | Ипотека молодая семья | Новостройки
По не сданным в собственность объектам процентные ставки в среднем на 2-3% выше, чем по завершенным объектам. В валюте диапазон ставок колеблется от 11 до 18% годовых. Поскольку именно жилье, под которое берется ипотечный кредит, выступает в качестве залога, свидетельство о собственности снижает риски банка и позволяет ему дать более дешевый ипотечный кредит
По словам начальника отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов "Внешторгбанка" Марии Серовой, если сравнить наши наиболее популярные кредитные продукты - Базовый (на цели приобретения готовых квартир) и Инвестиционный (на цели приобретения строящегося жилья), то на сегодняшний день доля инвестиционных сделок в общем объеме составляет порядка 25-30%.
Основное препятствие, почему банки неохотно кредитуют новостройки, - это то, что квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности (не раньше, чем после сдачи дома). Некоторым банкам достаточно обеспечения кредита только залогом прав требования, но максимальная сумма такого кредита будет ощутимо ниже той, на которую рассчитывает заемщик. В "Райффайзенбанке", например, возможно кредитование домов, достроенных до второго этажа включительно (в т.ч. цокольный этаж), заказчиком (инвестором или застройщиком) строительства которых являются компании со 100% участием в уставном капитале муниципальных или федеральных властей или государственных структур.
Если банк кредитует практически все новостройки, то у него наверняка есть определенные дополнительные требования (определенная степень готовности дома, внесение дополнительных пунктов в договор инвестирования, необходимость поручителей и т.п.).
У заемщика есть три варианта решения такой ситуации. Первое - кредит выдается на покупку новостройки под залог существующей у него недвижимости (возможны варианты под залог автомобиля или иной собственности). Разумеется, эта квартира должна быть оценена не ниже, чем сумма выдаваемого кредита, а чаще всего дают лишь 70% от оценки имеющейся квартиры. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. Такая схема серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков.
Второй вариант, не предусматривающий залога имеющейся недвижимости, предполагает выбор квартиры у аккредитованного банком строителя. Банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка, а под объект, который строит организация, ранее необоснованно затягивавшая строительство, вам кредит просто не дадут. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.
И третий вариант (один из наиболее простых для заемщика с технической точки зрения и наиболее сложный с точки зрения того, что банков, работающих на таких условиях, очень мало) - взять дополнительно поручителей до момента передачи квартиры в залог банку. Поручителем может быть как физическое лицо (например, родственники заемщика), так и юридическое (обычно в этой роли выступает организация, где работает заемщик).